钢铁物流园区随着钢材市场的高速发展而迅速升温，但在这一阶段，钢贸商竞争激烈，产业集中度低，整体呈现出“散、乱、差”的经营特点。处于产业链上游的钢铁生产企业纷纷整合自身物流业务、兴办物流园区，但在全国各地物流园区建设百花齐放的同时，隐藏着许多盲目投资、重复建设等多种乱象。在当时，政府给予土地、税收等政策优惠，大批钢铁物流园区、钢材城、钢材市场等如雨后春笋般涌现，其中鱼龙混杂，还有部分企业以物流为名混迹其中，从事房地产等商业行为，获取利润。北京中物汇成物流研究院院长徐计增表示 ：“由于这种不平衡、不科学的经营方式，后期受钢材市场震荡影响，许多钢铁物流园经营不善，关停止损。”

在当时，有许多园区建设因资金土地审批出现滞后，而其中近半数是因资金不足引起的。浙江传化物流基地等物流园区被收购与兼并给国内物流园区发展带来不小的冲击。由于国内对物流“地产商”行为加以约束，仓储用地审批门槛提高，许多外资企业想要打开中国物流市场，只能转向国内的资金链紧张或经营不好的物流园区，通过收购兼并的方式间接持有发展用地。
经历震荡后有序发展
党的十八大以来，物流园区进入快速有序发展阶段。2013年9月，国家发改委等12部门联合印发《全国物流园区发展规划》，按照物流需求规模大小以及在国家战略和产业布局中的重要程度，将物流园区布局城市分为三级，确定一级物流园区布局城市29个，二级物流园区布局城市70个。2014年，国务院发布《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》，系统提出物流业的发展重点、主要任务和重点工程，明确了一段时期内物流业的发展方向和目标，将物流园区工程列为12项重点工程之一。2018年，全国符合调查基本条件的各类物流园区共计1638家，比2015年第四次调查数据1210家增长35.37%。三年间，我国物流园区个数年均增长10.7%。总的来说，物流园区占地面积趋于理性、总体可控，信息化、智能化水平还有很大发展空间，园区服务功能主要集中在存储、运输和配送等传统业务领域，转运、贸易、信息、货代等业务同样发展迅速，但仍存在物流用地供应紧张、物流管理人才缺乏、资金短缺周转困难、园区运营环境有待继续改善等问题。
2018年国务院常务会议审议通过《国家物流枢纽布局和建设规划》，在127个城市布局建设212个国家物流枢纽，打造“通道+枢纽+网络”的物流运行体系，也给物流园区发展带来了新的思路。以国家物流枢纽为核心支点，示范物流园区、骨干冷链基地、多式联运基地为重要节点，通过综合交通运输体系连接物流中心、港口码头、机场货站、铁路货场、公路场站等形成全国一盘棋，支撑物流高效运转。
随着国务院调整和振兴物流业规划政策的出台,物流园区建设成了区域物流业提升振兴产业与经济发展的热点。近年来，国家对各类园区开始整治，一批没有经过详细规划的物流园区项目被取消。总体上，我国物流园区建设呈稳步增长态势，但增速逐渐放缓。“十四五”以来，物流园区发展前景总体保持积极乐观。全国规模以上物流园区2553家中，约11.9%的园区预期保持年均30%以上的增长速度，32.7%的园区预期年均增长保持在10%以上，56%的园区预期平稳发展，运营效率与社会贡献稳步提升。
徐计增对现代物流报全媒体记者介绍道，在新的时期，伴随着数智化的推进，物流园区呈现出多种类型，发展也呈多元化多样化的态势。按功能划分，有运输型、仓储型、快递型的物流园区等。按服务对象划分，有生产型的、商贸流动型的物流园区等。还有一些物流园区的功能是叠加的，运输、仓储、快递、生产、流通、农业、工业、服务业，就形成了综合型的物流园区。
在现阶段，物流园区的发展仍面临一定的困难。近年来，国务院及有关部门出台多个政策支持物流行业高质量发展，但由于物流园区土地占用面积大、投资强度低、税收贡献少，地方政府对投入资源扶持物流园区发展缺乏内生动力。同时，园区各管理部门间管理体制和机制不同，政策兑现协调性不足，导致优惠政策落地难、限制多，与物流园区的实际感受有一定差距。
城市的发展吸引人口流动，刺激物流用地增长，但城市物流用地供给逐年缩减、城区物流设施拆迁、老旧仓库设施改造升级费用高、闲置厂房改造难度大等原因造成了高质量物流设施供给不足。伴随这一问题，物流园区配套设施不完善的情况也随之浮现，供电、供水、供气、排水、通信等生产配套设施不够完善，餐饮、交通、住宿等生活服务设施也较为薄弱，给物流园区生产经营活动和工作人员生活出行带来不便。国际局势造成的石油等大宗商品价格上涨等运营成本高企以及营商环境有待优化也制约着物流园区的发展。