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3月开始，市场进入年报披露季，各物流企业正陆续交出自己2021年的成绩单。作为行业的万纬物流，其2021年的成绩单如何，始终是市场关注的焦点之一。

3月30日，万科发布2021年年度报告。纵观整个年报，我们发现万科旗下的万纬物流财务呈现稳定向上的状况，营收、NOI等核心财务数据均保持高速增长；仓储规模与冷链物流市场规模双双跃居全国首位。不难看出，这家创立于2015年，在万科业务转型过程中从零孵化的仓储服务平台经过近七年的努力，其物流业务已跻身行业梯队。

此外，值得关注的是，年报还显示万纬物流于2021年成功引入GIC、淡马锡等国际主权基金的股权战略，表明万纬物流的能力和市场价值也获得了国际资本的认可。

文｜冷库视界

图｜万纬物流物流

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核心财务数据亮眼 业绩持续实现高速增长

根据万科2021年年报，截至2021年底，万纬物流营收为31.6亿元，同比增长 68.9%；NOI 达17.85亿元，同比增长54%。值得一提的事，近三年，万纬的营收和NOI均保持约50%的复合增长率。由此可见，万纬物流的营收能力、经营效率及效益正持续显著提升。

具体分类来看，万纬的高标库业务贡献了总营收的六成以上，营业收入达20.6 亿元，同比增长 59.8%。

万纬这项业务为何发展如何迅猛？我们从年报中的另一组数据或能发现端倪：2021年，高标库稳期的出租率为93%，NOI回报率为6.4%。极高的出租率和NOI回报率体现其优异的经营效率和效益。另据业内人士透露，万纬已在国内核心物流节点城市形成全国性高标仓储网络，可为客户提供高标准的物流仓储设施，涵盖投资选址、开发建设、招商运营、资产管理环节。这些高标仓建设则进一步保障了该业务的营收能力。

占比稍低的冷库营业收入为11.0 亿元，同比增长高达89%。

相较而言，该业务盘子较小，但增长极快。首先归功于75%的高稳定期使用率及7%的NOI高回报率。其次，据了解，万纬冷链物流采用国际先进的仓库设计及制冷工程技术，具备完善的全温层仓储网络和运输资源池，为客户提供多温区仓运一体化供应链服务，因而其冷库更受客户青睐。

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仓网布局日趋成熟 冷链物流布局领跑行业

根据万科2021年年报显示，截至2021年末，万纬物流累计仓储可租赁面积已达1136万平。我们通过梳理行业公开资料后发现，万纬的仓储面积规模目前列,已进入行业梯队。

（数据来源：各企业财报及物流披露的公开数据、媒体报道。其中，丰树为截至2021年3月数据；京东、宝湾、顺丰、宇培为截至2021年6月数据；万纬、ESR、安博为截至2021年末数据，普洛斯、京东、嘉民为物流披露的新数据；新宜为媒体12月媒体报道数据。）

尤为值得一提的是，在万纬物流的仓网布局中，冷链物流的布局占据了十分重要的位置。2017年10月，万纬并购沈阳、上海2个冷库项目，正式切入冷链物流领域；2018年7月并购太古冷链平台，一举获得上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7个冷链项目；2019年后，万纬进一步加大冷链布局投资力度。根据万科2021年年报显示，报告期内，万纬在建运营的冷库数量已有38个，可租赁面积138万平方米、托盘数133万托。从入局到行业，万纬用4年时间，实现了冷库总量行业，发展速度更为惊人。