物流园区作为重要的物流基础设施，具有功能集成、设施共享、用地节约的优势，促进物流园区健康有序发展，对于提高社会物流服务效率、促进产业结构调整、转变经济发展方式、提高国民经济竞争力具有重要意义。

自物流配送中心概念的提出到1999年深圳平湖物流园区建设运营以来，在二十多年中，我国物流园区经历了从萌芽到快速发展，从实践探索延伸至理论研究，随着时代的发展，物流园在现代物流业中发挥着越来越重要的作用，为国民经济发展提供了有力的支撑。
从萌芽初现到“野蛮生长”
1978年，国家有关部门赴国外考察学习后将“物流”概念引入国内，引起社会各方关注。
为赋能物流行业发展，国家出台多项政策。在上世纪90年代，相继印发《关于商品物流(配送)中心发展建设的意见》《关于进一步推动商业物资储运业改革与发展的意见》等多份文件，深化物资体制改革，将物资流通产业作为发展第三产业的重点，设立物资流通综合改革试点。特别是在1996年《物流配送中心发展建设规划》中提出发展建设物流配送中心的指导思想和原则，确定商业储运企业向现代物流配送中心转变，建设社会化的物流配送中心，发展现代物流网络为主要的发展方向，并对物流配送中心的发展建设提出了总体构想。
1999年，深圳平湖物流基地的建立，标志着中国开始引入了物流园区的概念，并逐步开始了物流园区的规划、建设、运营。在此之后平湖物流基地对物流基地概念进行界定——“建设物流事业基础的一个特定区域”，具有综合集约性、独立性、公共公益性等三个特征。2000年，深圳市提出《深圳市“十一五”及2015年现代物流业发展规划》，正式提出了规划建设盐田国际物流园区、前海湾物流园区、航空物流园区、平湖物流基地、笋岗—清水河物流园区、龙华物流园区等六大物流园区，成为国内物流园区发展的开端。
在此之后，物流园区概念在国内广泛推广，主要集中在区域经济发达、拥有规模化生产以及理念创新度较高的东部沿海地区，特别是珠三角、长三角地区。物流园区的概念被物流企业、政府等广泛接受，个别经济效益良好的物流园区辐射带动当地相关产业，给区域内物流行业发展带来示范效应。物流园区发展在此时呈现出明显的基础建设性质，回收期长，短时间内经济效益不明显，规划在建的物流园区占比较大。接下来几年时间中，国内物流园区建设呈现出投资热情高、规划面积大等快速发展的态势，“物流园区热”“物流中心热”成为当时发展的主要特征，并于2003年达到建设高峰。

盲目建设面临洗牌
客观来看，在物流园区建设的快速发展时期，存在一些不良倾向和问题，许多园区跟风建设，对物流园区内涵理解不够清晰，定位不够准确，规划不够科学，具有一定的盲目性。2003年，国务院着手清理整顿各类开发区，其中就包括物流园区。经历短暂的调整后，政府和行业协会对物流园的发展进行有序引导，国家出台相关政策对物流园发展进行调控，引导物流园区走回理性发展道路。
在2008年中国物流与采购联合会（以下简称：中物联）与中国物流学会进行的《第二次全国物流园区（基地）调查报告》对全国475个规划、在建、运营中的物流园区进行调研。经调研显示，中国物流园区总量规模较大，大多集中在沿海经济区，物流园总体建设进度加快，规划与建设工作逐步趋于合理化，并走向科学化发展。在此之后，受国际经济发展影响，“中国制造”面临压力，为了以消费带动经济新增长，国家密集出台一系列新政策，将链接生产和消费重要环节的物流作为经济发展的新动力。
2012年，全国共有754个物流园区（基地）编入《2012年中国物流园区名录》，但据国内多家研究机构所检测到的数据来看，全国约有5000家物流园区（基地），占地面积差距大，运营状况良莠不齐。当下物流园区发展过程中存在的问题，首要的就是“圈地”问题。物流园区用地属于国家工业用地，正值物流快速发展时期，全国各地对于物流投资力度较大，用于发展物流的用地审批较为宽松，许多商业地产商将发展的目光转向物流用地。特别是一些脱离市场需求规划发展的各类物流园运营越来越困难，有接近三成的物流园并没有投入运营。在当时，中物联会长何黎明向物流行业发出警示：有些地方物流园区规划与发展带有盲目性，物流园区规划动辄几平方公里，甚至几十平方公里，脱离实际需求，还有一些投机商借建物流园区的名义，圈地、骗贷，资金链断裂后“跑路”，不仅扰乱市场秩序，也滋生金融风险。